Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có một số nội dung mới siết chặt hoạt động đầu tư xây dựng trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
“Chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng ” – đây là điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/7 tới. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, với quy định này, chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng. Ngân hàng sẽ bảo lãnh trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà.
Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư không thể bàn giao theo đúng cam kết thì phía ngân hàng sẽ trả lại tiền gốc cho người dân. Đây là một trong yếu tố tạo niềm tin cho khách hàng và khách hàng không phải băn khoăn việc mình góp tiền cho chủ đầu tư và mất hẳn.
Các ngân hàng dự kiến sẽ áp mức phí bảo lãnh 1-2% trên tổng mức đầu tư dự án
Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản cũng cho rằng quy định mới này cũng sẽ tạo điều kiện để người dân quay trở lại thị trường, giúp cho chủ đầu tư có tiền để triển khai dự án. Hiện, Bộ Xây dựng đang soạn thảo thông tư hướng dẫn cụ thể Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi này.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, để chuẩn bị cho sự thay đổi này, rất nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đang rốt ráo liên lạc với ngân hàng để tìm hiểu về cách thức triển khai nội dung này từ phía ngân hàng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT công ty CP dầu khí toàn cầu cho biết, doanh nghiệp đã liên lạc với một số ngân hàng. Theo tính toán, mức phí bảo lãnh mà các ngân hàng dự kiến thu sẽ vào khoảng 1-2% tổng mức đầu tư dự án.
“Nếu phải nộp khoản chi phí này doanh nghiệp sẽ phải phân bổ vào giá bán dự án. Theo ước tính ban đầu, chi phí này sẽ góp phần đẩy giá bán căn hộ tăng lên mức từ 400 -600 nghìn đồng/m2. Người mua nhà sẽ là đối tượng phải chịu ảnh hưởng của quy định mới này” ông Hiệp nói.
Cũng theo ông Hiệp, các ngân hàng cần cân nhắc kỹ về mức phí bảo lãnh này và cũng cần phải đưa ra những mức phí linh hoạt để áp dụng cho các khách hàng. Đơn cử, doanh nghiệp làm ăn có uy tín thì mức phí bảo lãnh nên để ở mức thấp. Ngược lại, doanh nghiệp mới thành lập, doanh nghiệp uy tín thấp thì mức phí sẽ phải cao hơn. Ngân hàng không nên đánh đồng yêu cầu các doanh nghiệp phải nộp một mức phí như nhau. Ngoài ra, ngân hàng cũng phải lắng nghe ý kiến của người mua nhà. Bởi với những doanh nghiệp có uy tín, người mua nhà không cần ngân hàng phải bảo lãnh.
Đồng quan điểm, T.S Hương Trần Kiều Dung – phó tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho rằng, hiện nay ngân hàng chưa có hướng dẫn cụ thể về mức phí bảo lãnh là bao nhiêu tuy nhiên việc áp dụng điều khoản này sẽ dẫn đến nguy cơ giá đầu vào chủ đầu tư tăng, do chủ đầu tư sẽ phân bổ chi phí tài chính này vào giá bán.
Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề cần quan tâm hiện nay là mức phí bảo lãnh này được tính như thế nào? Nếu ngân hàng đưa ra một mức phí “trên trời” thì sẽ là rào cản bắt chẹt chủ đầu tư. Bởi vậy, Nhà nước cần đưa ra những quy định khống chế hay giới hạn mức phí bảo lãnh trong phạm vi chi phí giá thành hợp lý thuận cho cả chủ đầu tư và tổ chức bảo lãnh. Mức phí này sẽ tác động rất lớn đến giá bán bất động sản. Bởi, khi thêm bất kỳ một chi phí nào thì cũng được tính vào giá thành sản phẩm.
Tuy nhiên, người mua nhà cũng cần phải nhận thức, khi lợi ích của mình được đảm bảo cao hơn những rủi ro có thể phải gánh chịu thì phải chấp nhận trả thêm những chi phí nhất định.
Khách hàng rất dễ gặp rủi ro khi góp tiền mua nhà với hợp đồng trên giấy nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về chất lượng xây dựng cũng như tiến độ. Bởi vậy, người mua nhà dù phải tăng lên chi phí nhưng có bảo lãnh sẽ chắc chắn về mặt pháp lý, hơn là chấp nhận rủi ro.
